站在新起点，回首来时路。当2021年的第一缕阳光照亮苍穹，历史开始落笔新的一页，而我们依旧走在漫漫的买房路上。如何在当下的茫茫楼市寻找变局与生机?

海南省六届人大四次会议1月24日在海口开幕，海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示，“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。

全岛封关后，海南自由贸易港的发展将发生重大变化，4大自由化发展红利也即将实现。

01

海南将成为人民币自由兑换的岛屿

行动方案提到“要分步骤，分阶段推进全面可兑换，实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区，资金可以自由进出全球。

目前，中国只有香港和澳门能够做到这一点。

人民币的可自由兑换，资金的自由流动，将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易，资本自由化是一个非常关键的条件。

02

海南将成为“互联网信息自由”的开放岛

此次行动方案提到“要扩大增值电信业务，跨境数据传输等领域开放”，这是否意味着“全岛封关”后，海南将形成互联网全球化的开放格局？

答案是可能的。

目前也有消息透露，海南未来将拉一条海底光缆连接香港，直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港，澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。

03

海南将成为外国人外资，外企，外货自由流动之岛

“全面完善人员出入境，工作居住便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，也要让国人和国内企业更加自由地出海。

目前，海南已经对59个国家的旅游团实行免签，今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港，澳门完全相同。只要有护照，就可以申请自由入境海南。

04

海南将成为国内未来的“离岸交易中心”岛屿

此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”，这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。

目前，香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金，因此也是区域金融中心。

综上所述，海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利：资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。

免税店，场面非常火爆，海南会成为第二个香港吗？

海南部分免税店“邮寄送达”业务已准备就绪；

2月2日，财政部、海关总署、税务总局联合发布《关于增加海南离岛旅客免税购物提货方式的公告》，明确离岛旅客购买免税品可选择“邮寄送达”提货，岛内居民离岛前购买免税品可选择“返岛提取”。我省积极推进离岛旅客免税购物新增提货方式落地实施，目前一些离岛免税店的“邮寄送达”业务已准备就绪。这是海南日报记者2月3日从省商务厅举行的相关通气会上获悉的。

三亚国际免税城。

购买行李箱、电饭煲、酒类等商品更便利

2020年7月，海南离岛免税购物新政开始实施，离岛免税销售额、购物人数成倍增长。一些旅客反映，海南离岛免税购物不够便利，比如携带行李箱、电饭煲、酒类等商品登机不方便。有的旅客忘记或来不及提货，只能选择退货。机场、码头提货点面积有限，随着免税购物人数、购物件数大幅增长，提货点提货压力增大。

省商务厅相关负责人表示，“邮寄送达”“返岛提取”的落地，使得离岛旅客在提货方式上有了更多选择、获得更多便利，可以有效减少旅客在提货点的排队时间，提升离岛旅客购物的满足感和获得感。

建“绿色通道”邮寄免税品

为做好“邮寄送达”提货方式准备工作，去年，中国邮政集团公司海南省分公司研发新的信息系统，制定邮寄服务方案，与全国邮政系统建立“绿色通道”，用邮寄“高考录取通知书”的标准提高服务质量，于11月1日实现与海口海关、免税经营企业的系统联通，并开展“邮寄送达”提货方式的测试工作。

截至今年2月2日，海南邮政已为中免公司共测试邮寄免税品包裹3490件。其中海口测试1553件、三亚测试1937件，测试邮件主要收寄的免税品是酒、行李箱、电子产品、奶粉、玩具以及香化产品等，邮件主要流向四川、湖南、湖北、浙江、河南、内蒙古、吉林、宁夏、河北、上海、江苏、安微、陕西、福建、北京、广东等地。测试工作实现零丢失、零投诉，运行平稳。

“轻松购免税，包邮送到家”——海南日报记者2月3日在CDF（中免集团）海口市内免税店看到这样的宣传字样。据了解，目前我省一些离岛免税店已具备开展“邮寄送达”业务的条件，“返岛提取”业务准备工作也得到积极推进。

统筹提货点建设

除邮寄免税品外，在免税品提货点建设方面，为了避免购物旅客在不同的提货点排队取货，省离岛免税工作专班从去年10月开始委托海南数字贸易公司统筹建立了机场、码头、火车站提货点，除了中免外，在海旅、海发控全球消费精品公司、中服、深免4家免税店购买的免税商品，由海南数贸公司打成一个包，在一个提货窗口提货，旅客只需分中免、非中免两个窗口排队。

省商务厅相关负责人介绍，我省正筹划在海口美兰机场二期只设立一个提货点，取得成熟的运行管理经验后，全省所有机场、码头、火车站都将只设一个离岛免税购物提货点，购物旅客只需排一次队就可以取到在海南所有免税店买的东西。

05

海南住宅减少90%，未来或无房可卖

2020年海口楼市综述：

住宅项目潜在体量多见底，供小于求，且住宅用地严控输出，导致住宅产品稀缺，价格稳高不下。

商办产品继续大量增加，竞争更为激烈，商办产品变现，难度增加。

安居型商品住宅地块，成为各大房企新的抢夺点，房企拿地门槛更高。

经过2年多的史上最严楼市调控，海南终于告别房地产的依赖，开始向多元化产业格局迈进，这为自贸港建设腾挪出更多的发展空间。

成果1：房地产开发投资额占固定资产投资总额的比重由2015年50.7%下降至去年不足40%。

成果2：全域限购后，商品房销售面积由2017年的2292万平方米下降至去年的751万平方米。

成果3：购房对象由省外为主转为省内和人才为主，本省户籍购房对象由2017年17.8%上升至74%。

成果4：房价得到有效控制。

成果5：安居房全面上市，惠及更多本地居民。

海南楼市当下最大的特征就是趋稳，而随着限购影响的减弱，自贸效应的持续发酵，海南楼市整体上有望马上迎来量跌价涨。根据海南统计局的数据，计算得出2020年12月海南全省平均房价为16668元/㎡，较11月海南全省房价环比涨4%。

2019年，不少房企选择退出海南市场，到了2020年，很多品牌房企加速进入海南，招商蛇口、碧桂园、招商局、山能集团等都争相在海南拿地，而拿地金额前十的房企汇总，500强企业的比例在逐渐提升。

而这些实力房企进入海南，本身就为数不多的住宅用地供应，出现了抢夺的情况，土地价格也在抢夺中被逐渐拉升。

2020年海南的土地市场火热。

土地市场火热的同时，住宅销售市场也开始转向，海南楼市的第四个变化就是部分市县的房屋成交额开始同比正增长。

自贸港时代，75%的人看涨海南房市

经过调查，75%的人认为海南房价还会继续涨，稀缺的资源及持续增长的需求催生出紧俏的产品，现在越来越多的人把改善或者度假旅居当成另外一种“刚需”，也更加看好海南发展自贸港带来的利好预期。

15%的人则认为，安居型商品住房成为新的住宅主力，性价比更高，居者有其屋，本地刚需及引进的人才购买需求势必得到分流，那住宅的价格会受影响，那房价有下调的空间。10%的人持观望态度。

06

未来的海南楼市

安居房成住宅主力，商办市场撑起半边天

未来随着现房销售制度逐渐出现在海南住宅市场上，再叠加开发周期的因素，可以预见的是2021年海南的住宅供应会更加稀缺，随着安居型商品房陆陆续续的落地，短期内海南楼市仍旧以稳定为主。

而从房价体现来看，随着自贸效应的凸显，楼市热度的升温，叠加市场化住宅供应的减少，海南房价基本上没有下跌空间，但是短期内，在严调控下，海南房价也不会有大涨的空间。

海南岛内供应持续走低，海口商业用地、工业用地供应占据半壁江山，未来住宅产品稀缺成定势，安居型商品住房用地为住宅供应主力；库存低位，源头断供，现房销售，未来市场库存会持续走低；岛内刚需、刚改客户出手，客户池数量减少，岛外客户虽受限购影响，人才落户放宽吸引，成为客户补给。

海口江东新区住宅项目开始面市，价格和销售速度将检验自贸港先行试验区的成色，同时检验岛内岛外客户对区域的价值分歧。

商办市场库存过剩，压力巨大，未来将呈现量平价稳横盘态势。商办类项目从海口、三亚扩展到儋州、琼海等二级城市，商办类产品市场也逐渐在全岛开花。

随着海南自贸港进程的逐步推进，政策带来的红利逾期逐渐映射在房地产，楼市热度升温，房价下跌空间不大，但政府坚持“房住不炒”严控的大背景下，调控主基调不变，“外紧内松”将是大趋势，不难预见，2021年房地产市场的政策面将是2020年的整体延续，整体波动不大。